ĪSUMĀ:
- Zemes fonds visvairāk no senioriem saņem sūdzības par negodīgiem lauksaimniecības zemes uzpircējiem.
- Cilvēkus aicina pievērst uzmanību līgumā rakstītajam un tam, vai neliek zemi dalīt.
- Jāatceras, ka, ja zemi nenopērk lauksaimnieks, jāmaksā 20% nodoklis.
- Pārpircēju aktivitātes ietekmē godīgu konkurenci un tirgus cenu.
- Zemes dienestā stāsta, ka ik gadu vidējā lauksaimniecības zemes cena pieaug par 10%.
Kā neiekrist negodīgo uzpircēju slazdā?
Lauksaimniecības zemes tirgus ir likumā regulēts. Šo zemi tā vienkārši nopirkt un pārdot nevar. Attīstības finanšu institūcijas "Altum" pārvaldītā Latvijas Zemes fonda vadītāja Ina Alksne pastāstīja, ka Zemes fondam ir pirmspirkuma tiesības. Viņa brīdina cilvēkus un lūdz pievērst uzmanību dažādam niansēm, ja kāds piedāvā iegādāties lauksaimniecības zemi.
Pirmkārt, jāpievērš uzmanība, ja cilvēks vēlas pārdot visu īpašumu, bet pircējs piedāvā darījumu sadalīt vairākos līgumos.
Alksne stāstīja: "Tas rāda, ka ar šo darījumu kaut kas nav kārtībā. Otrā lieta, ko sola šie aktīvie uzņēmēji, – augstu tirgus cenu, tūlītēju samaksu un dažādus labumus. Vajag pārliecināties, vai tā ir patiesība. Kaut vai piesaistīt savus bērnus, kaimiņus un painteresēties. Arī Zemes fondam pajautāt. Treškārt, vajag rūpīgi lasīt līguma nosacījumus, jo nereti mēs šajos līgumos esam redzējuši, ka tiek iekļautas arī soda naudas gadījumā, ja jūs pēkšņi pārdomāsiet."
Vēl viena būtiska nianse, kuru zemes pircēji nepasaka, – ja zemi iegādājas pircējs, kas nav lauksaimnieks, tad tās pārdevējam jāmaksā 20% iedzīvotāju ienākuma nodoklis no kapitāla pieauguma. Nereti, kad pienāk rēķins, tad nauda jau ir iztērēta.
Uz jautājumu, kādi cilvēki visbiežāk kļūst par negodīgā darījuma upuriem, Alksne atbildēja:
"Tie pārsvarā ir jau gados vecāki cilvēki. Liekoties tie, kas dzīvo pilsētās un kuriem pieder īpašumi ārpus pilsētām. Tie ir mantotie īpašumi. Paši viņi ar lauksaimniecību nenodarbojas. Citreiz īpašumi ir iznomāti, citreiz nav. Lielākoties cilvēki tiek uzrunāti, diezgan agresīvi zvanot. Vai arī visās pastkastītēs pēc kārtas tiek liktas vēstulītes, uzaicinājumi ar ļoti labas cenas piedāvājumu. Un, ja tajā brīdī cilvēkam ir nepieciešama nauda un cilvēks iepriekš nav domājis par sava īpašuma pārdošanu, bet te ir labs piedāvājums... Kāpēc ne?"
Zemes fonds palīgā saucienus saņem regulāri. Dienā vismaz viens vai vairāki cilvēki zvana un lūdz fonda konsultāciju, kā šādā situācijā rīkoties. Zemes fonds var mēģināt stāties pircēja vietā, bet jārēķinās, ka fonds nevar mainīt līguma cenu. Ieguvums šajā gadījumā būtu, ka pārdevējam nebūs tad jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis.
Lauksaimnieks Andris (vārds mainīts) pamanīja šādu nelikumīgu shēmu un vērsās Zemes fondā pēc konsultācijas. Viņš no kaimiņa ilgus gadus īrēja zemi, bet kaimiņš pēkšņi zemi pārdeva. Medijos Andris pamanīja informāciju, ka šādas nelikumīgas shēmas tiek īstenotas un sāka aizdomāties. Palūdza kaimiņam parādīt zemes pārdošanas līgumu.
Andris pastāstīja: "Palasīju līgumu, un man likās daudzi teikumi tieši tādi, kā shēmā aprakstīts.
Pirmkārt jau viņi apmāna zemes īpašniekus. Cilvēki nezina likumdošanu. Šajā gadījumā līgumā nav atrunāts par ienākuma nodokli 20% apmērā. Nekas cilvēkam nav izskaidrots.
Kuram tad patīk, ja nozarē ienāk spekulanti, kā tos sauca kādreiz. Tagad sauc par biznesmeņiem, bet es saucu par spekulantiem."
Arī Zemnieku saimniecības "Pīlādži" finanšu direktors un biedrības "Zemnieku saeima" valdes loceklis Edgars Putra uzsvēra, ka lauksaimniecības zemes pārpircēju aktivitātes ietekmē godīgu konkurenci un tirgus cenu.
"Šādi tirgus dalībnieki ir bijuši vienmēr, bet īpaši izteikti tie ir pēdējā laikā, kad ir augsta inflācija un cilvēki izvēlas brīvos naudas līdzekļus ieguldīt zemes iegādē, jo zemei vērtība nekritīs. Naudai vērtība krīt, kā zinām, ir 22% inflācija. Un to, ko varēja nopirkt vakar, rīt par to pašu naudu vairs nopirkt nevarēs. Es domāju, ka tas ir viens no iemesliem, kādēļ šobrīd aktīvi iegulda naudu lauksaimniecības zemē," stāstīja Putra.
Tas savukārt krasi ietekmē lauksaimnieku dzīvi, jo zemes pārdošanas cena un nomas maksa aizvien pieaug. Konkurencē par zemes iegādi piedalās ne tikai lauksaimnieki, bet arī nekustamā īpašuma uzņēmumi un investīciju fondi, kas naudu nopelnījuši, darbojoties citā jomā, un nu brīvos līdzekļus iegulda lauksaimniecības zemes iegādē.
Lauksaimniecības zemes vidējā darījuma cena ik gadu pieaug par 10%
Pēdējos gados lauksaimniecības zemes vidējās darījuma cenas ik gadus pieaugušas par 10%. Arī šis gads nav izņēmums, un inflācijas ietekmē straujāks zemes cenas pieaugums nav fiksēts. Tā intervijā ar Latvijas Radio pastāstīja Valsts zemes dienests vecākais metodikas eksperts Valguts Viliņš.
Kāda ir lauksaimniecības zemes vidējās darījumu cenas tendence pēdējos divos gados?
Pēdējos trīs, četros gados vidējā cena darījumos ar lauksaimniecības zemi palielinājusies caurmērā par 10% katru gadu. Iepriekšējā periodā pieaugums bija straujāks, bet tāds cenu kāpuma samazinājums vairāk ir saistīts ar izmaiņām darījumu struktūrās. Vienkārši tādas labās kolektīvās zemes vairs nenonāk tirgū. Vairāk parādās tādas, kas ir ar zemāku kvalitāti. Dažkārt tās ir aizaugušas, kur jāiegulda papildu līdzekļi, lai atgrieztu ražošanā.
Vai ir vērojamas kādas būtiskas izmaiņas pēdējā gadā? Vai un kā inflācija ietekmējusi cenas?
Būtisku izmaiņu nav. Turpinās pakāpenisks vidējo cenu pieaugums arī šajā gadā. Ja atskatās tālākā pagātnē, tad, kad bija finanšu krīze 2008. gadā, tai laikā bija manāma ietekme uz tirgus cenām, bet nu jau vismaz pēdējos 10 gadus pēc kārtas cenas tikai aug. Attiecīgi arī nebija jūtama kovida ietekme. Tāpat arī pagaidām nav jūtama tagadējās inflācijas ietekme.
Kā sadalās cenas pa Latvijas reģioniem? Kur lauksaimniecības zeme ir visdārgākā? Kas cenu ietekmē?
Cenu ietekmē vairāki faktori, piemēram, atrašanās vieta, attālums līdz noieta tirgiem, zemes auglība, arī lauku platība un citi faktori. Lētākās darījumu cenas ir Latgalē, kur zemes vienības ir vairāk sadrumstalotas, ar zemu produktivitāti, salīdzinoši mazs procents ir meliorētu platību. Skatoties pēdējos divus gadus – 2021. un 2022. gadu – vidējā darījuma cena Latgalē bija apmēram 2100 eiro par hektāru. Augošā secībā tad nākošā ir Vidzemē, kur vidēji ir 3000 eiro. Tad Sēlija – 3200 eiro, Rīgai pieguļošie novadi – 4300 eiro, savukārt Kurzemē – 4500 eiro. Kurzemē varbūt ir tā, ka tieši Zemgalei pietuvinātie novadi – Saldus un Tukuma novadi – tajos cenas ir vidēji virs 5000 eiro. Savukārt ārējā Kurzemē ir vidēji 4000 eiro. Un tas vidēji ir 4500 eiro. Līderis ir Zemgale. Tur vidēji ir 6100 eiro. Lielākā darījuma cena ir jau virs 10 000 eiro. Atsevišķi darījumi ir par 12 000 eiro hektārā.
Kādēļ reģionu kontekstā ir šāda atšķirība?
Tā ir piedāvājuma un pieprasījuma attiecība. Kur ir mazs piedāvājums un liels pieprasījums, tur cenas aug straujāk. Vēl var arī ietekmēt kopējās tirgus cenu izmaiņas, kas nedaudz svārstās dzīvokļu tirgos vai apbūves zemēs. Varbūt arī kaut kāda ietekme nāk no produkcijas iepirkšanas cenām. Jo piena iepirkuma cenas ceļas. Tas var rosināt kādu pļavu piepirkt klāt, lai paplašinātos.
