ĪSUMĀ:
- Nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinā būtiska ir konkrētas ēkas vērtība, kas atkarīga no nama tehniskā stāvokļa.
- Ja nama īpašnieks nepiekrīt VZD secinājumiem, viņš var aicināt savu ekspertu, kura vērtējumu ņem vērā.
- "Aizliegtais paņēmiens" uziet vairākas ēkas Rīgas centrā ar aizdomīgi sarukušu kadastrālo vērtību.
- Namam Elizabetes ielā 51, kurā atrodas ekskluzīvi veikali, kadastrālā vērtība noteikta nulle.
- Izrādās – visas aplūkotās ēkas vērtēja divi eksperti: Viktors Liepiņš un Aleksandrs Petrovičs.
- Arī citām Viktora Liepiņa vērtētajām ēkām ir aizdomīgi zemākas vērtības.
- Valsts zemes dienests pievērsis uzmanību aizdomīgajam vērtētājam.
- Būvinženieru savienība neuzrauga nolietojuma vērtēšanas ekspertu darbu.
Pirms trim gadiem "Aizliegtajā paņēmienā" ziņoja, ka vairāku uzņēmēju īpašumiem ēkas statuss bija noteikts tāds, ka par tām nodokļi jāmaksā krietni mazāk. Pēc raidījuma kāda uzņēmēja vērsās tiesā pret "Aizliegto paņēmienu", bet tiesu zaudēja. Tāpat, lai izvairītos no nodokļa nomaksas, daudzi cenšas uzbūvētās mājas nenodot ekspluatācijā. Tagad, šķiet, ir jauna shēma.
Kā nosaka, cik liels nekustamā īpašuma nodoklis jāmaksā?
Katrai mājai valsts līmenī ir fiksēta kadastra vērtība, kas izriet no trim pamata lielumiem:
- kopējā platība jeb mājas kvadratūra;
- cik daudz tajā ir dzīvokļi un cik telpas komercdarbībai (par birojiem un veikaliem vērtība ir lielāka, bet par dzīvokļiem pagrabstāvā, pirmajā stāvā vai bez tualetes ir atlaides; atlaides arī par balkoniem, terasēm un koka mājām);
- kādā tehniskajā stāvoklī ēka atrodas (jo lielāks nolietojums, jo ēkas kadastra vērtība zemāka).
No kadastra vērtības tiek aprēķināts arī nekustamā īpašuma nodoklis. Rīgā tas noteikts 1,5 procentu apmērā gadā.
Kadastrālā vērtība noteikta arī zemei, uz kuras ēka atrodas, un arī tās vērtības jāmaksā nodoklis 1,5% apmērā.
Tā kā par ēku maksājamā nodokļa apmērs lielā mērā atkarīgs no tās tehniskā stāvokļa, būtiski ir tas, kas to vērtē. Pašreizējā kārtība paredz, ka to dara Valsts zemes dienesta (VZD) darbinieki, bet, ja viņu vērtējums mājas saimnieku neapmierina, tad viņš var pats pieaicināt neatkarīgu ekspertu – būvinženieri. Ja abi vērtējumi atšķiras, tad svarīgāks tomēr ir mājas saimnieka algotā eksperta vārds. "Aizliegtais paņēmies" pauž aizdomas, ka pēdējo gadu laikā māju saimnieki šo kārtību sākuši nereti izmantot, lai mazāk maksātu nodoklī.
Ekskluzīvs īpašums vai grausts?
"Aizliegtais paņēmiens", izmantojot Valsts zemes dienesta datus, apkopo piemērus, kur ēku kadastrālās vērtības pēc tā saucamā neatkarīgā vērtējuma ievērojami kritušās.
Ēka Rīgā, Krišjāņa Barona ielā 40A, nams pabeigts 2016. gada rudenī, un pašlaik tajā atrodas "Radisson Viesnīca Park Inn Barona" un suši restorāns "Tokyo City". Saskaņā ar VZD vērtējumu par ēkas tehnisko stāvokli tās kadastrālā vērtība sanāk 3,25 miljoni eiro, savukārt neatkarīgā eksperta vērtējums nozīmē 2,76 miljoni eiro kadastrālo vērtību - aptuveni divarpus gadu laikā ēka esot nolietojusies par 31%.
Namā Krišjāņa Barona ielā 2 iepriekš bija "Tokyo City" restorāns, bet saimnieko citi. Saskaņā ar VZD vērtējumu ēkas kadastrālā vērtība ir 1,8 miljoni eiro, bet neatkarīgā eksperta vērtējumā – 1,4 miljoni eiro. Ēkas nolietojums 37%.
Nams Pļavniekos, Lubānas ielā 117A, ir biroju un tirdzniecības centrs. VZD vērtējums – kadastrālā vērtība 1,75 miljonu eiro apmērā, neatkarīga eksperta skatījumā – 1,38 miljoni eiro. Ēkas nolietojums 35%.
Vecrīga, ēka Smilšu ielā 8 pēc VZD apsekojuma – 1,14 miljoni eiro, bet eksperta skatījumā – 0,67 miljoni eiro. Neatkarīgā eksperta skatījumā ēkas nolietojums 57%.
Vecrīga, jūgendstila ēka Jaunielā 25/27, kurā atrodas viesnīca "Neiburgs". Ēka ekspluatācijā nodota 1903. gadā, bet 2009. gadā tā restaurēta un atzīta par labāko būvi Latvijā nominācijā "Restaurācija". Arī VZD redzējumā viss ir kārtībā un kadastrālā vērtība noteikta 1,3 miljonu eiro apmērā. Jau nākamajā dienā neatkarīgais būvinženieris atzīmes samazinājis visam, rezultātā kadastrālā vērtība – 0,77 miljoni eiro. Izrādās – ēkas nolietojums pat 57%.
Vecrīga, ēka Smilšu ielā 5 - VZD vērtējums liecina par kadastrālo vērtību 565 tūkstošu eiro apmērā, bet neatkarīgā būvinženiera skatījumā kadastrālā vērtība – nulle, jo ēkas nolietojums 84%.
Skanstes ielā 50 ir milzīga biroju ēka, kurā atrodas būvkompānijas "Merks" birojs, "Veselības centra 4" Dermatoloģijas un ķirurģijas klīnika. VZD darbinieki ēkas kadastrālā vērtību noteikuši 8,5 miljonu eiro apmērā, bet neatkarīgais eksperts – 6,4 miljonu eiro apmērā. Nolietojums 36%.
Baznīcas ielā 20/22 ir salīdzinoši jauna biroju ēka stiklā. VZD vērtējumā kadastrālā vērtība ir 2,5 miljoni eiro, bet saskaņā ar neatkarīga būvinženiera vērtējumu – 1,8 miljoni eiro. Ēkas nolietojums 36%.
Nams Elizabetes iela 51 atrodas pretim Esplanādei. Pirmajos stāvos dārgi veikali, augšstāvos biroji un dzīvojamās telpas. VZD darbinieku vērtējumā kadastrālā vērtība sanāk 1,9 miljoni eiro. Nākamajā dienā savu vārdu teica neatkarīgais būvinženieris, kuram sanāk ēkas nolietojums 85% un kadastrālā vērtība nulle.
Saskaņā ar "Aizliegtā paņēmiena" aprēķiniem kopējais nekustamā īpašumu nodokļa ietaupījums īpašniekiem aplūkotajos namos ir apmēram 100 tūkstoši eiro.
Un tie ir tikai desmit īpašumi. Kopumā Rīgas ieņēmumi no nekustamā īpašuma nodokļa ir apmēram 110 miljoni eiro gadā.
Pieaicinātie eksperti – neatkarīgi?
Ekspertu viedokļi mēdz atšķirties, taču Valsts zemes dienesta vadītāja norāda, ka tik krasi viedokļiem tomēr nevajadzētu dalīties.
Izrādās – piecas no "Aizliegtā paņēmiena" aplūkotajām ēkām kā neatkarīgais būvinženieris ir vērtējis Viktors Liepiņš, bet otras piecas – Aleksandrs Petrovičs.
Viktors Liepiņš ir pazīstams jelgavnieks: Liepiņš savulaik esot bijis akcionārs vairākos uzņēmumos, 2008. gadā minēts pat miljonāru sarakstā, ir arī Zemgales celtnieku kluba vadītājs. 2013. gadā viņš startējis pašvaldību vēlēšanās Jelgavā no partijas "Saskaņa" saraksta. Ievēlēts gan netika. 2017. gada beigās kopā ar daudziem biedriem no Jelgavas nodaļas "Saskaņu" pameta.
Viktora Liepiņa vērtējumu sarakstā ir daudzas jo daudzas ēkas, piemēram:
- Rīga, Antonijas iela 10, VZD vērtējums – 1,6 miljoni eiro, Liepiņa vērtējuma – nepilns miljons eiro
- Rīga, Vīlandes iela 3, VZD vērtējums – 2,6 miljoni eiro, Liepiņa vērtējums – 1,5 miljoni eiro.
- Rīga, Noliktavas iela 5, VZD vērtējums – 1,68 miljoni eiro, Liepiņa vērtējuma – nepilni 700 tūkstoši eiro.
- Rīga, Kalnciema iela 90, "Elephant Hotel", VZD vērtējums – 1,85 miljoni eiro, Liepiņa vērtējums – 1,65 miljoni eiro.
- Jūrmala, "Semarah" ķēdei piederošā viesnīca "Hotel Lielupe", VZD vērtējums – 3,8 miljoni eiro, Liepiņa vērtējums – 3 miljoni eiro.
Liepiņa darbība raisījusi Valsts zemes dienesta pastiprinātu interesi Rīgas pašvaldībā un Būvinženieru savienībā, kas izsniedz speciālistiem sertifikātus. "Nevar būt tā, ka pusgada vai pāris mēnešu laikā, vai gada laikā pēkšņi samazinās vērtība par 50% ēkai. Atskaitot tikai tādus gadījumus, ja notiek kaut kāda avārija, sprādziens, vai nu nezinu, kāds iebrauc jūsu mājā. Bet normālā procesā gada laikā mājai vērtība, ēkai vērtība nevar samazināties par 30-50%," norāda Valsts zemes dienesta ģenerāldirektore Solvita Zvidriņa.
Kopumā Viktora Liepiņa vērtētajiem īpašumiem, ko aplūkoja "Aizliegtais paņēmiens", kadastrālā vērtības dažādām ēkām samazinātas par teju desmit miljoniem, kas īpašniekiem ik gadu dos nodokļa ietaupījumu par vismaz 150 tūkstošiem eiro. Arī Elizabetes ielā 51, par kuru ēkas nekustamā īpašuma nodokli vairs nevajag maksāt, bijis Viktora Liepiņa vērtēšanas objekts.
Zemes dienesta vadītāja uzskata, ka Rīgas pilsētai par to būtu jāuztraucas: "Labi, var nepamanīt, ja vērtība nostaigā, piemēram, miljonu vērtiem objektiem simts tūkstoši, bet, ja tiek runāts par to, ka tev iepriekšējā gadā ir objekts bijis ar 2,2 miljonu vērtu vērtību un tev šajā gadā ir nulle, tad praktiski vienmēr pie nullēm pievērš uzmanību."
Grausts ar ekskluzīviem veikaliem?
Namam Elizabetes ielā 51 vēl pirms gada kadastrālā vērtība bija vairāk nekā divi miljoni eiro, bet pašlaik – nulle; nolietojums vairāk nekā 85%. Faktiski tas būtu grausts, ēkas pirmajā stāvā gan ir elitāru zīmolu apģērbu veikali.
Telpas īrē veikalu tīkls "Apranga", kuriem tur ir arī birojs. "Jums ir informācija, ka šis ir grausts? (..) Nē, protams, mēs neko tādu nezinām. Man laikam ir ļoti lielas acis šobrīd, bet, jā, tā ir pirmā dzirdēšana. Mēs esam tik tikko noslēguši nomas līguma pagarinājumu, te arī veikali ir mūsējie, kas ir uz ielas. Pirmā dzirdēšana. Jums noteikti ar šo jautājumu vajadzēs pie mājas īpašnieka vērsties," saka uzņēmumā.
Izdodas satikt arī nama īpašnieku Anatoliju Fridmanu, kurš zina, ka kadastrālā vērtība tagad ir nulle, bet zinot, kāpēc. Taujāts par Viktoru Liepiņu, ēkas īpašnieks saka: "Mana lieta ir iedot atslēgas. (..) Godīgi sakot, es neinteresējos."
"Man nav sajūtas, ka šeit ir kritiska situācija un rītdien te viss var sabrukt. Es mēģinu atdalīt tās divas lietas. Runa nav par to. Runa ir par to, ka ir atsevišķu konstrukciju nolietojums un saprotams, ka to var stiprināt, var ko pielikt. Bet tas jau nemaina faktu, ka konstrukcijas ir nolietotas. Formulu, ko es joprojām neesmu redzējis, nezinu, kā iegūt, lai redzētu, es gribu redzēt - kā aprēķināta kadastrālā vērtība manai ēkai! Es to gribu iegūt, esmu fiziķis pēc izglītības…(..) bet tā ir kaut kāda noslepenota informācija," saka Fridmans.
Savukārt sertificēts būvinženieris Viktors Liepiņš zina stāstīt par ēkas bīstamību: "Tur ir atsevišķas vietas, ka bīstami tur dzīvot, tur vajag ātri labot, atsevišķas kolonnas vai sienas. Tur praktiski sarūsējušas, tur metāls, tur stiebrējumi, tur brīvi, tur var nokrist. Tur atsevišķas vietas, kur vajag ātri labot, it sevišķi tāda situācija ļoti bīstama. Tāpēc savādāk es tur novērtēt nevarēju. Kā jau pieredzējušam speciālistam, es jau 43 gadi celtniecībā, manā vadībā uzbūvētas jau vairāk nekā 200, 300 ēkas. Tāpēc man tur bija bail atrasties pagrabstāvā."
Liepiņš arī atsūta fotogrāfijas no pagrabstāva, apgalvojot, ka viņš tās uzņēmis ar telefonu. Taču ielūkojoties bilžu datos, redzams – tās ir uzņemtas dienā un laikā, kad ēkā tobrīd atradās Valsts zemes dienesta darbinieki un Liepiņa tur nebija. No īpašnieku puses tur bija viņa advokāts Viktors Kasjanovs, kurš varētu būt uzņēmis bildes.
"Aizliegtais paņēmiens" secina, ka, iespējams, vērtējamā ēkā Viktors Liepiņš nemaz nav bijis, jo, kad gan viņš pagūtu tur būt, ja nākamajā dienā pēc VZD apmeklējuma jau bija gatavs viņa vērtējums.
Attiecībā uz pagrabu un pamatiem, kuriem Liepiņš bija ielicis sliktāko vērtējumu, Valsts zemes dienests klātienē secinājis ko citu. Proti, ir vizuālas plaisas un arī nolietojums, bet "netika konstatētas caurejošas plaisas, kas ietekmētu ēkas stabilitāti un noturību".
"Aizliegtais paņēmiens" kopā ar Zemes dienesta ekspertu vēlējās aplūkot klātienē pagrabu, taču saimnieks Fridmans nepiekrita: "Nē, nu sarunāsim varbūt kādu citu reizi, es pirmo dienu pēc atvaļinājuma. Es tagad godīgi sakot, neesmu gatavs iet pa pagrabu."
Valsts zemes dienesta redzējumā līdzīgi kā ar pamatiem situācija pārspīlēta arī ar ēkas ārsienu stāvokli. Liepiņa vērtējumā tās gluži vai brūk, bet VZD Vecākais metodikas eksperts Jānis Jeļisejevs situāciju redz citādāk: "No fasādes skatoties, tām sienām, manuprāt, nevar ielikt trešā nolietojuma intervālu. Jo tas nozīmē, ka ēka ir faktiski grausts. Tur jābūt ir masveidīgam plaisu tīklojumam, nosēšanās plaisām vai vertikālām novirzēm, kas vizuāli vērtējot pārsniedz 50% no sienas biezuma. Nu nekā tāda šeit nav. (..)
Pilnīgi nav saprotams, ko tas būvinženieris tur ir sarakstījis."
Bez uzraudzības
Pēdējais pagrieziens šī konkrētā nama stāstā - pēc Liepiņam pievērstās uzmanības un Valsts zemes dienesta vēstules Būvinženieru savienībai, viņš savu parakstu no ēkas vērtējuma atsaucis. "Tāpēc, ka es saņēmu vēstuli, kur viņi gandrīz uz nulli novērtēja šo ēku, es nepiekrītu tam. Es sapratu, ka tur varētu būt kādi 55-60% nolietojums, bet ne nulle, ne simtprocentīgi. Tāpēc, ka es nepiekrītu tam, ko izdarīja Zemes dienests, tāpēc es atsaucu savu parakstu," komentē Liepiņš.
Vēstulē Būvinženieru savienībai viņš arī norādījis, ka apņemas vairs nepiedalīties agrākajos gados celto ēku nolietojuma noteikšanā.
Otrs eksperts, kura vērtētajām ēkām kadastrālā vērtība krīt, ir Aleksandrs Petrovičs. Viņš gan pārāk runātīgs nav, un izpaliek atbildes, kā viņa vērtējumi regulāri sanāk daudz zemāki nekā Zemes dienestam.
Latvijas Būvinženieru savienība, kurā abi šie speciālisti ir saņēmuši sertifikātus, par viņu rīcību atbildību neuzņemas, jo tieši uz ēkas nolietojuma vērtēšanu nekāda sertificēšana nepastāv.
Aleksandrs Petrovičs ir sertificēts būvinženieris, projektētājs, savukārt Viktors Liepiņš ir sertificēts būvdarbu vadītājs un uzraugs. Atbilstoši likumam, vērtēt ēkas viņš arī drīkst, bet atbildības par to nav. "Ja viņš iztaisītu kādu pārkāpumu būvdarbu vadīšanā un uzraudzībā, tas ir mūsu pienākums un mūsu darbs pārbaudīt, un to mēs arī darām. Mēs viņu sertificējam, mēs viņu pārbaudām, mēs viņu kontrolējam un uzraugam kā sertificēto speciālistu būvdarbu vadīšanā un uzraudzīšanā," skaidro Būvinženieru savienības valdes priekšsēdētāja vietniece Helēna Endriksone-Severnaja.
Taču kā nolietojuma vērtēšanas eksperti viņi netiek uzraudzīt, lai gan šo cilvēku viedoklis par māju ir svarīgāks par Valsts zemes dienesta speciālistu vērtējumu un tieši no viņiem ir atkarīgs, cik lieli nodokļi par īpašumiem tiks pašvaldībai.
