Pētot nekustamā īpašuma nodokļa "optimizēšanas" shēmas, LTV raidījums "Aizliegtais paņēmiens" atklājis, ka vairāku sabiedrībā pazīstamu cilvēku īpašumā ir ēkas vai zemes gabali ar tādiem īpašuma statusiem, kas ļauj samazināt kadastra vērtību un maksāt mazāk nekustamā īpašuma nodokļos.
- Saimniecības ēka ar 2 istabām, baseinu un pirti
- Privātmāja ar lauksaimniecības zemi Ādažos
- Milzīga villa izrādās atpūtas nams
- Ārstniecības statuss ietaupa 5,4 tūkstošus
- Bibliotēka ar guļamistabu un ēdamzāli
- Kuldīga ļauj celt bibliotēku uz lauksaimniecības zemes
Tieslietu ministrija kopā ar Valsts zemes dienestu plāno mainīt kārtību, kā būtu aprēķināma daudzu īpašumu kadastra vērtības, no kuras savukārt tiek aprēķināts nekustamā īpašuma nodoklis. Šis nodoklis nonāk pašvaldību budžetos, un pilsēta vai novads to tērē iedzīvotāju vajadzībām. Ap kadastra vērtību noteikšanu jau iepriekš raisīja plašas diskusijas, jo nodoklis tādā veidā var mainīties pat desmitkārtīgi.
Pašlaik likumā vērtību aprēķinos noteikti divi galvenie principi. Pirmkārt, par īpašumu jāmaksā vairāk tādos gadījumos, ja tas tiek izmantots individuāli vai sola nest ienākumus, to izmantojot uzņēmējdarbībā. Otrkārt, jo īpašums vērtīgāks, jo arī nodoklis lielāks. Turklāt ne tikai proporcionāli, bet arī progresīvā ziņā.
LTV raidījums "Aizliegtais paņēmiens" aplūko vairākus piemērus, kā šobrīd sabiedrībā zināmas personas pamanījušās samazināt savu īpašumu kadastra vērtību, lai par tiem maksātu zemāku nekustamo īpašumu nodokli, kā arī lai iespēju robežās apietu principu "par dārgākiem īpašumiem jāmaksā vairāk".
Saimniecības ēka ar 2 istabām, baseinu un pirti
LTV raidījums devās uz Mežaparku, kur atrodas pazīstamās izdevējas Vijas Kilblokas zemes gabals. Uz tā ir divas mājas. Saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem, viena no tām ir 324 kvadrātmetrus liela. Tajā ir piecas istabas, divas halles, vēl istaba, virtuve.
Principi kadastra vērtības noteikšanai ēkām
- Svarīgi tas, kur ēka atrodas. Dārgākās vietas ir pilsētu centri, pie jūras, ezeriem, upēm.
- Tiek vērtēta arī ēku tirgus cena un kvadratūra.
- Augstāka vērtība ir tām ēkām, kas tiek apdzīvotas individuāli un netiek izmantotas uzņēmējdarbībā. Tiek vērtēts arī ēkas labiekārtojums, atsevišķa vērtība tiek fiksēta terasēm, pagrabiem.
- Daudz mazākas kadastra vērtības ir saimniecības ēkām, garāžām, kūtīm, šķūņiem.
- Tāpat lētāk sanāk ēkas, kuras tiek izmantotas uzņēmējdarbībā, piemēram, kempingi, atpūtas nami. Daudz mazāka kadastrālā vērtībā ir publiskā sektora ēkām – bibliotēkām, muzejiem, slimnīcām.
- Nodokļa aprēķināšanā tiek izmantota arī progresija. Proti, ja ēkas kopējā kadastra vērtība nepārsniedz 57 tūkstošus eiro, nodoklis ir 0,2% apmēra, ja pārsniedz – 0,4% apmērā, bet, ja pārsniedz 106 tūkstošus eiro vērtību, tad jau – 0,6%.
Savukārt otras ēkas platība ir 250 kvadrātmetru. Tajā ir divas istabas, arī virtuve, baseins, pirts un dušas. Ir centrālā apkure, aukstā un karstā ūdens sistēma.
Izrādās, otrās mājas statuss Zemes dienesta reģistrā ir saimniecības ēka. Pie šīs klasifikācijas piederas kūtis, sabiedriskās tualetes un pagrabi.
Šāds ēkas statuss atspoguļojas arī kadastra vērtībā – 23 tūkstoši eiro. Un gadā nodoklī par to jāmaksā 46 eiro.
Tātad šai ēkai būt par kūti ir daudz izdevīgāk, jo savrupmājas statusā tās kadastra vērtība būtu apmēram 111 tūkstoši eiro, un tad nodoklis būtu apmēram 700 eiro.
Vija Kilbloka gan saka, ka nezina, kā viena no viņas īpašuma ēkām sanākusi saimnieciskā – visi papīri esot kārtībā.
Savrupmāju pārvēršana saimniecības ēkās ir viena no populārākajām shēmām, kā samazina nekustamā īpašumu nodokļa maksājums, īpaši, ja uz viena zemes gabala ir vairākas ēkas, lai gan funkcijas abām ēkām ir vienādas.
Privātmāja ar lauksaimniecības zemi Ādažos
Kā veidojas kadastra vērtība zemei?
Viens no galvenajiem principiem ir izmantošanas mērķis.
- Viszemākā kadastrālā vērtība ir dabas pamatnes teritorijām, jo uz tām nedrīkst veikt nekādu saimniecisko darbību vai apbūvi. Zema tā ir arī lauksaimniecības zemēm, jo ar zemāku nodokli stimulē zemes izmantošanu lauksaimniecībā.
- Brīdī, kad zemi atļauts apbūvēt tās vērtība pieaug. Visaugstākā tā ir zemes gabaliem, uz kuriem atļauts būvēt daudzstāvu ēkas vai viesnīcas, arī savrupmājas.
- Tāpat tiek ņemts vērā tas, kur zeme atrodas, un tirgus vērtība, ko nosaka kopējais darījumu apjoms ar zemēm un to cena tirgū.
- Valsts nosaka, ka piemērotais nodoklis par zemi ir 1,5% apmērā no zemes kadastra vērtības, bet pašvaldības to var noteikt pat 3% apmērā, ja īpašums netiek kopts. Pašvaldības drīkst piemērot nodokļu atlaides, lai veicinātu zemes izmantošanu kādiem konkrētiem mērķiem, piemēram, lai piesaistītu investorus.
Bet tās zemei, uz kuras atrodas šī māja, lauksaimniecības zemes statuss, lai gan vairums Ādažu iedzīvotāju māja atrodas uz zemes, kurai ir individuālās apbūves statuss. Kā novēroja "Aizliegtais paņēmiens", ārstam piederošajā zemē no lauksaimniecības nav ne miņas.
Kopējais zemes gabals, uz kura atrodas Artūra Sondora māja, ir apmēram vienu hektāru liels. Kadastra vērtība kā lauksaimniecības zemei tai ir apmēram 13 tūkstoši eiro, un nodoklī saskaņā ar valsts noteikto kārtību jāmaksā apmēram 200 eiro.
Savukārt, ja tik liela platība būtu noteikta kā individuālo māju apbūves teritorija, tad zemes vērtība saskaņā ar Valsts zemes dienesta aplēsēm varētu maksāt pat 20 eiro kvadrātmetrā, un tātad viens hektārs būtu apmēram 200 tūkstošu eiro vērtībā.
Tātad nodoklis par šo zemi būtu 15 reižu lielāks jeb 3000 eiro gadā.
Taujāts par to, kā lauksaimnieciska darbība notiek šajā zemes gabalā, Sondors skaidro: "Mums pieder arī zirgs. Mums ir dzīvnieki īpašumā, mums ir dīķis. Mums ir zivis. Nu, tā kaut kā."
Ādažu novada domē skaidro, ka Artūram Sondoram piederošajā zemes gabalā daļēja apbūve jau ir ierēķināta, jo pretējā gadījumā nodoklis būtu jāmaksā vēl zemāks. Būvvaldē gan atzīst, ka kopumā zemes statuss šajā teritorijā ir jāmaina, viņi tikai to nav paguvuši izdarīt.
Artūrs Sondors 2009.gadā no Rīgas apriņķa novadu apvienības kandidēja Ādažu novada domes vēlēšanā kopā ar iepriekšējo novada priekšsēdētāju Normundu Breidaku, kuru 2012.gada sodīja par dienesta stāvokļa ļaunprātīgu izmantošanu.
Savrupmājas uz lauksaimniecības zemēm ir gana izplatīts nodokļu ietaupījuma veids, it sevišķi Pierīgas individuālas apbūves rajonos, tostarp Mārupē, Inčukalnā un citviet. Tur lauksaimniecības zemes kādreiz pat bijušas, bet, būvējot savrupmājas, pašvaldība daudziem šo statusu ir mainījusi, bet dažiem atstāts nemainīts.
Milzīga villa, izrādās, ir atpūtas nams
Jūrmala allaž bijusi raksturīga ar dažādiem interesantiem darījumiem un risinājumiem. Vaivaros, apmēram piecu minūšu gājienā no jūras, atrodas bijušā azartspēļu biznesa karaļa Jāņa Dāvja lolotā Villa Margarita. Pēc uzņēmēja nāves tā pārgājusi viņa sievas Margaritas Dāves īpašumā, un pašlaik ir izlikta pārdošanā.
Kā liecina gan pārdošanas fotogrāfijas un Valsts zemes dienesta dati, ēka ir milzīga. Tajā ir neskaitāmas istabas, halles un zāles, arī baseins, solārijs un pirts, īpaši lielā viesu pieņemšanas zāle 200 kvadrātmetru platībā un ziemas dārzs 180 kvadrātmetru platībā.
Izrādās, šai villai ir labs ietaupījums uz nekustamā īpašuma nodokļa rēķina, jo saskaņā ar šīs ēkas izmantošanas mērķiem tā vis nav villa, bet gan atpūtas nams. Šo statusu gan parasti piešķir ēkām, kuru istabiņas var izīrēt dažādi interesenti no malas.
Kā atpūtas namam šīs ēkas kadastrālā vērtība ir apmēram 300 tūkstoši eiro, liecina Valsts zemes dienesta dati. Tātad nodoklis ir 1800 eiro gadā.
Bet, ja šī ēka būtu individuālas mājas statusā, kadastra vērtība tai būtu 825 tūkstoši eiro, bet nodoklis – 4950 eiro gadā.
Tātad ietaupījums ir trīs tūkstoši eiro.
Ārstniecības statuss ietaupa 5,4 tūkstošus
Kā secina "Aizliegtas paņēmiens", Jūrmalā ēku un zemju izmantošanas brīnumi sastopami visai bieži. Piemēram, bijušā "Parex bankas" īpašnieka Valērija Kargina dēla Rema Kargina villa Adlera kāpu zonā Bulduros. Kopējā tās apbūves platība ir gandrīz hektārs, bet zeme, saskaņā ar tās izmantojamo statusu, domāta ārstniecībai un veselībai.
Kā par individuālās apbūves zemes gabalu kadastra vērtība šajā vietā ir 93 eiro par kvadrātmetru, tātad par gandrīz hektāru zemes – 930 tūkstoši eiro, attiecīgi nodoklis – 13 950 eiro gadā.
Bet par ārstniecības zemi kadastra vērtība ir gandrīz divas reizes mazāka: 56,9 eiro par kvadrātmetru, attiecīgi par hektāru - 569 000 eiro, un nodoklī gadā jāmaksā 8535 eiro.
Šeit ietaupījums ir 5,4 tūkstoši eiro, kas Jūrmalas domes maciņam izpaliek.
Bibliotēka ar guļamistabu un ēdamzāli
Tēva un dēla Gulbju ģimenes īpašums ir Kuldīgas novadā, Ventas krastā. Īpašuma kopējā platība ir apmēram 40 hektāri. Savulaik tas piederēja uzņēmējam Aināram Gulbim, bet no 2015.gada marta pārgājis dēla – pazīstamā tenisista Ernesta Gulbja īpašumā.
Saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem 40 hektāros ir septiņas savrupmājas un ar to statusu viss ir kārtībā – kadastra vērtība noteikta kā savrupmājām.
Bet uzmanību saista kāda cita ēka – izrādās, ka Gulbja īpašumā atrodas muzejs un bibliotēka ar kopējo platību apmēram 800 kvadrātmetri.
Bibliotēka ir, apmēram 140 kvadrātmetru liela, galerija – 65 kvadrātmetri. Interesanti, ka bibliotēkā ir arī guļamistaba – ne mazāka kā galerija, darba kabinets (apmēram 60 kvadrātmetri) un vēl ēdamzāle – apmēram 100 kvadrātmetru platībā.
Kadastra vērtība šai ēkai kā bibliotēkai ir apmēram četras reizes zemāka nekā gadījumā, ja tā būtu dzīvojamā ēka.
Šāds ēkas statuss gan parasti tiek piešķirts publiski pieejamām ēkām, tāpēc arī LTV raidījums devās uz ēku, lai kļūtu par Ernesta Gulbja bibliotēkas lasītājiem. Apsargs, kur apliecina, ka bibliotēka patiesi tur atrodas, taču ne publiska. Arī mēģinot atrast Gulbju bibliotēku pa apkārtceļu, apsargs nelaiž ēkas tuvumā.
"Aizliegtais paņēmiens" gan paguvis nofilmēt ēku zemes gabalā, taču izrādās tas nav muzejs-bibliotēka.
Nevienam nezinot, zemes gabalā tapusi vēl viena iespaidīga celtne. Ne Valsts zemes dienestā, ne Kuldīgas novada domei par šīs ēkas esamību nav ne mazākās jausmas, kadastra numurs tai piešķirts nav, tātad arī īpašuma nodoklis nav jāmaksā. Izrādās, nav pat saņemta būvatļauja.
Kuldīga ļauj celt bibliotēku uz lauksaimniecības zemes
Turklāt visas šīs ēkas – septiņas savrupmājas, bibliotēka-muzejs un milzīgā "neesošā būve" – ir saceltas uz zemes, kuras izmantošanas mērķis ir lauksaimniecība.
Arī tas ļoti labi noder nekustamā īpašuma nodokļa optimizēšanā.
Ar pašiem Gulbjiem LTV raidījumam sazināties neizdodas. Tikmēr Kuldīgas novada domes būvvaldē skaidro: "Kadastrālo vērtību mēs nenosakām, mēs vienkārši pieņemam objektu ekspluatācijā. (..) Un būvinspektori objektu pieņem un akreditē ekspluatācijā. Skatoties, vai tas ir izbūvēts atbilstoši projektam un projekta izmaiņām, ja tādas ir. Mēs to pieņemam ekspluatācijā, mēs jau nenosakām ēkas vērtību."
Arī par to, vai bibliotēkai jābūt publiski pieejamai, pārliecības nav: "Par to es neņemos spriest. Tas nav jautājums man adresēts. Tur ir jāpēta dziļāk, ja tur ir privāti līdzekļi, ja cilvēks ir remontējis savu īpašumu un par saviem līdzekļiem, tad mēs jau nevaram noteikt, ka viņam jābūt pieejamam publiskai apskatei."
Izrādās Kuldīgas novadā bibliotēku, kas ir kultūras celtne, uz lauksaimniecības zemes būvēt drīkst. "Lauksaimniecības teritorijām, Kuldīgas apbūves noteikumos ir papildizmantošana atļauta. Un viena no tām, tās ir kultūras iestāžu apbūves, viesu mājas, lauku tūrisma mājas objektam ar plānoto apmeklētāju skaitu virs divdesmit, vairumtirdzniecība, tūrisma, atpūtas iestāžu apbūve, kultūras iestāžu apbūve. Tā kā ir pieļaujams," skaidro būvinspektors. Taču tā kā ēka nav publiski pieejama, viņš tomēr piekrīt – būvei jābūt citam statusam.
Vēlāk pašvaldības būvvalde patiesi devās uz Gulbju īpašumu un atrada būvi, kas līdz tam nebija reģistrēta. Īpašniekiem dots laiks, lai sakārtotu dokumentāciju.
Savukārt attiecībā uz bibliotēkas ēku, būvvaldē vēlāk norādīja, ka tās darbinieki kļūdījušies ar ēkas statusa kodu.
Savukārt, pastāstot par vēl vienu ēku, kas tapusi Gulbju īpašumā, būvvaldes darbiniekos manāms izbrīns. Būvprojekts apstiprināts jau 2013.gadā, bet būvatļaujas izsniegtas nav, tātad būvēt neko nedrīkst un nedrīkstēja. Zīmīgi, ka iecerētā ēka būvprojektā norādītā kā mākslas galerija.
